一、土地整備工作法制化時
1、2016年12月23日實施的《深圳房屋征收與補償實施辦法（試行）》（深府令第292號）；

2、《深圳市人民政府關于進一步完善房屋征收補償若干意見》（深府函【2016】306號）；

3、《關于推進土地整備工作的若干意見》（深府【2011】102號）；

4、《關于征地安置補償和土地置換若干規定（試行）的通知》（深府【2015】81號）；

5、《關于征地安置補償和土地置換的若干規定（試行）實施細則的通知》（深規土【2016】1號）。

深圳市評估咨詢服務的創新

單一化評估——城市化轉地（2005年以前）；評估產品的延伸階段——地鐵三號線【評估督導的出現】（2006-2011）；評估產品的細化、多樣化階段（2012-2015）福田區人民醫院后期工程建設項目是首個舊住宅區房屋征收項目。除評估、督導專業服務機構外，還另外聘請了一家估價機構提供項目前期入戶調查、征收補償方案編制、協助談判等專業服務工作。這一階段的評估產品趨向細化、多樣化發展，其估價服務主要以專業為導向，主要包括：一是土地、建筑物涉及的權屬、市場價格及租金情況調查，并根據調查的初步測算總補償資金，為項目的立項及制定征收補償安置方案的確定提供依據；二是編制項目補償安置方案；三是培訓；四是權屬認定；五是協助談判。評估中扮演角色的轉變階段（2016至今）

光明新區紅坳村整村搬遷項目

一、全程督導咨詢服務

（一）管理咨詢服務

1、全程政策咨詢

（1）梳理項目各階段實施流程，并提出專業的意見或建議；

結合本項目實際，梳理本項目全程實施過程中包括但不限于專項規劃審批、形成單一主體、房屋拆除、產權注銷、實施主體確認、地價繳納、簽訂土地出讓合同等流程，提出具有操作性且符合法規政策的意見或建議；

（2）研究擬訂本項目需要的各類方案性文件；

根據項目需要，對項目《補償安置指導方案》提出合理化建議或意見，研究并制定本項目所需的相關政策性文件、補償安置資金的測算及計劃、特殊個案或疑難問題的研究，對項目的進度管理、風險管理、信息及檔案管理等提出合理化建議或意見；

2、參與項目進度管理

參與甲方對項目簽約進度跟蹤統計，并根據情況變化，不斷充實完善信息資料，及時掌握簽約工作進度及研究分析解決問題，確保簽約工作科學有序開展。

3、參與項目監管

參與甲方對項目簽約過程中涉及的各類文件進行審核把關，包括但不限于確權審核，意愿征集表、補償協議及補償價格審核、宣傳及談判方案審核等。

4、個案及疑難問題處理審核

對簽約工作中發現相關特殊疑難問題及個案問題，及時與街道辦事處進行溝通，在政策法規的框架下，以解決問題為導向，對街道辦事處擬定的疑難問題處理方案提出合理化的建議或意見，依法、依規的開展簽約工作。

5、參與檔案管理

（1）制定檔案管理辦法：根據項目特點，制定檔案管理辦法，明確需歸檔的資料內容（綜合管理類、業務管理類、財務管理類、補償安置類）、資料整理流程、資料歸檔及管理要求。（2）各階段檔案整理及報送：按項目實施階段，及時做好項目資料檔案的分類整理。前期階段建立全面的一戶一檔，簽約階段建立權屬認定、搬遷談判和搬遷補償檔案，并及時移交報送至甲方。（3）最終檔案管理匯總：項目最終完成后，對項目各階段的檔案進行整理匯總，并及時移交報送至甲方。

6、參與項目審計

參與與審計部門溝通確認審計模式及審計事項，提出合理化建議或意見；參與整理需報審計部門的相關資料，包括但不限于相關政策、測繪資料；參與對審計部門提出的相關異議或問題進行研究，提出合理化建議或意見，必要時，參與相關單位與審計部門進行溝通、解釋；對審計部門所處的合理化建議或意見，參與跟蹤落實；參與對項目成果資料按照審計要求進行整理歸檔，最終參與與審計部門辦理審計結算手續。

（二）其他專項顧問服務

1、房屋移交及產權注銷

負責辦理房屋移交手續、煤氣水電注銷手續、產權注銷手續等相關工作。

2、參與處理個人法律司法案件。

3、可行性研究報告

二、全程談判顧問服務
（一）準備階段

1、全面建立項目信息檔案

項目范圍內現狀詳細調研完成后，全面建立被搬遷人、承租人的信息檔案（即“一戶一檔”），記錄權利人、承租人基本情況，貫穿搬遷談判全過程，預留權利人補償訴求，真正做到權利人群體細分，為以后制定補償方案和相應的談判策略奠定基礎。

2、制定宣傳方案并組織實施

通過制定詳細的宣傳方案，通過現場的宣傳標語、宣傳冊、媒體宣傳等方式進行全方位、多層次宣傳政策，采取解讀政策、經濟對比等方式耐心細致地做好被搬遷人的思想發動工作，把項目實施的重大意義宣傳到位，使被搬遷人正確認識小區改造與自身利益的密切關系，正確處理長遠利益與眼前利益的辯證關系，切實增強主動服務意識，全力支持、配合、參與本項目搬遷工作。宣傳方案的內容主要包括項目實施的意義、工作流程、各項政策標準、開發商的實力優勢和項目改造遠景規劃亮點等。

3、開展相關政策專業知識培訓 

通過制定實用的培訓方案及培訓材料（含“百問”等），采取指導式培訓、交流式培訓和考核式培訓等方式，加強對現場談判人員、街道及各相關職能部門參與項目的人員的培訓。專業培訓主要包括棚戶區改造政策法規、貴司的優勢、搬遷工作流程、各階段工作手冊等專業知識的培訓。

4、開展權利人權屬認定工作

通過與被搬遷人溝通，指導權利人填寫權屬認定表，并收集權利人身份、擬搬遷房屋產權等相關資料，然后到政府產權登記部門就相關事項進行核實，最終將權屬認定結果公示并進行異議處理。權屬認定工作主要包括制定權屬認定操作手冊、權屬認定流程及權屬認定表，權屬認定資料收集，權屬認定審核跟蹤，權屬認定結果匯總。

5、提出搬遷補償安置方案建議

根據項目實際情況，結合項目進展，參考深圳類似項目的補償標準，對現有的搬遷補償指導方案提出專業意見。

6、參與編制項目搬遷資金概算報告

依據市場調研結果、對項目的經濟效益平衡進行測算分析，并對搬遷補償安置方案初稿的實施進行可行性研究及不斷調整的基礎上，編制本項目的資金概算報告。

7、參與制定搬遷工作相關格式文本

根據政策相關規定和本項目的實際情況，參與街道制作規范的搬遷補償安置協議示范文本、注銷產權證明委托書、聲明書等搬遷工作標準格式文本。

（二）搬遷談判實施階段

1、擬定本項目的搬遷談判工作方案

對被搬遷人進行分類，根據各被搬遷人的實際情況，制定詳細、可行的搬遷談判工作方案，為開展搬遷談判工作做好充分準備，保證搬遷談判工作高效、有序的進行。搬遷談判工作方案主要包括談判目標、時間期限、談判議程、談判策略、補償方案、談判技巧等。

2、制定搬遷談判培訓方案，組織培訓

搬遷談判培訓，讓工作人員全面掌握搬遷談判溝通的工作原則、工作步驟、溝通技巧等內容，統一談判口徑，維護項目的整體平衡性。

3、組織落實簽約宣傳造勢措施

落實影響被搬遷人簽約心態的各種宣傳措施和宣傳策略。如主流媒體的輿論導向，政府相關部門施壓等。

4、配合協調相關單位工作關系

參與與各相關單位就搬遷補償安置工作、談判工作等具體操作方面進行溝通，做好相關解釋與咨詢工作，使項目運作更加合理，確保工作有序開展。

5、組織談判協商工作

根據項目項目的實際情況，在對權利人進行全面摸底調查的基礎上，結合參照鹿丹村、南山醫院、下沙整村搬遷、鹽田三村四村整體搬遷等大型項目的談判經驗，同時考慮不同補償方式成本，綜合制定補償及談判策略，組織開展搬遷談判協商工作。通過集中簽約、安排工作人員入戶走訪，與被搬遷戶實施點對點談判工作，說服被搬遷戶接受補償標準。

6、組織被搬遷人簽署相關文書并備案

協助組織被搬遷人簽署《實施主體選擇方案》及《搬遷補償安置指導方案》同意書、《注銷委托書》、《搬遷補償安置協議》并及時將搬遷補償安置協議報區城市更新職能部門備案，并跟進《搬遷補償安置協議》的履行，督促被搬遷人準時搬遷。

7、統計并協助督促工作進度

做好搬遷工作總結與計劃，并制定詳細、清晰的搬遷工作進度統計表，準確地統計評估、談判、補償協議簽訂等工作的進展情況。保證貴司時刻掌握談判工作進展情況，及時調整工作重點和推進策略，并根據需要督促工作進度。

8、簽約儀式及重大活動的組織策劃

擬定簽約儀式及重大活動工作方案并組織策劃實施。包括簽約儀式及重大活動的前期準備工作、宣傳組織工作、場地安排與布置、計劃及時間安排、組織及操作流程、保障措施、維穩預案、費用預算等工作內容。

（三）搬遷談判收尾階段

1、對項目個案的補償工作進行研究

在本項目搬遷談判實際操作過程中，對補償方案未作明確規定的特殊類型和其他技術難點問題，及時組織研究并征求相關專家意見，提出合理的建議和解決方案供街道決策參考，避免出現“卡殼”現象。

2、參與督促搬遷、清場

根據搬遷補償安置協議的簽訂情況，督促被搬遷人在協議限定的時間內搬離項目現場。

3、搬遷談判檔案歸檔

在項目進展過程中，及時做好項目資料檔案的分類整理，建立權屬認定、搬遷談判和搬遷補償檔案，并做好搬遷工作日志。項目過程中及時進行匯總，整理歸檔保存。

其服務內容由以前的側重專業服務轉變為以專業服務為基礎，兼顧項目的運營管理，從協助開展項目工作到組織開展項目工作，主要服務內容包括：

前期階段：項目前期摸底調查，補償資金概算，補償方案研究制定。實施階段：權屬信息核查，征收價值評估，征收價值復核，協助簽約談判，補償協議擬定。

后期階段：辦理房屋移交，辦理產權注銷，組織房屋拆除及土地清理，房屋拆除及土地清理費用評估，安置房分配方案研究制度及實施，檔案整理，協助項目審計。

項目全過程：政策研究，疑難個案處理研究，技術全程指導，項目全流程管理。