房地產租賃是指出租人按照約定將房地產交給承租人使用，承租人按照約定交納租金并于合同終止時將房地產返還給出租人的法律行為。屬于財產租賃的一種。

房地產租賃價格(即房屋租金)是承租人為取得一定時期內房屋的占有、使用、收益權利而向出租人支付的代價。

根據《房地產估價規范》中的規定，房地產租賃價格評估可以采用比較法、收益法和成本法。《房地產估價規范》中的三大基礎評估方法通常是對房地產價格的評估，而房地產租賃價格是其中的一種特殊類型。在房地產租賃價格評估的理論中，通常以基礎的估價方法為理論依據，以標準術語為基礎，選擇適宜的評估方法進行評估。

1、比較法是選取一定數量的可比實例，將他們與評估對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到評估對象租賃價格的方法。其經濟學依據是替代原理。

目前房地產租賃市場較大，可比實例也很好找尋，比較法也通常作為房地產租賃價格評估方法的第一首選。評估時應廣開信息渠道，可收集房地產交易資料，了解房地產中介租售行情等。在調查房地產租賃市場交易實例時，要詳細的去了解交易實例具體情況，房地產的區位狀況、權益狀況和實物狀況，例如地理位置、面積、設施服務、交通條件、物業管理等，還應記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較時的不可或缺的比較項目。以估價對象的實際情況為基礎，并在此基礎上對選取的案例進行適當修正調整，才可能得出反映市場價格和估價對象特點的租賃價格。

2、收益法又稱收益還原法或收益本金化法，是通過估算被評估對象在未來期間的預期收益，選擇使用一定的折現率，將未來收益一一折成評估基準日的現值，用各期未來收益現值累加之和作為估價對象評估價格的一種方法。

收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。用收益法評估房屋租賃價格的關鍵是年凈收益和報酬率的計算。租賃凈收益=租賃收入-（維修費+管理費+保險費+稅金），其中租賃收入主要為有效毛租金收入及租賃保證金、押金等的利息收入。四項稅費的取舍，應根據租賃契約規定的租金含義決定。若四項稅費全部由出租方承擔，應將其全部扣除。如部分為出租方承擔，則只扣除出租方承擔部分。由收益法延伸的收益剩余法適用于具有開發潛力且開發完成后房地產收益水平可以采用比較法求取的經營性房地產租賃價格評估。是以經營承租房地產所能獲取的收入扣除必要的經營費用以及承租者要求的合理利潤，以其余額作為租賃價格。

3、成本法是采用成本累加的方法計算房屋租賃價格的一種方法。成本法評估房屋租賃價格由八項因素構成：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。

在市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不易準確預測凈收益時，成本法可以作為主要的估價方法。采用成本法時，應先求取建筑物的重置價格。一般通過政府公布的房屋重置價格標準確定;也可采用按工程造價估算等方法求取。租賃房屋租金=折舊+維修費+管理費+利息+稅金+保險費+地租+利潤，但在實際中，房租的成本構成也可能包含八項因素外的其他因數。

三、總結與思考

在房地產租賃價格評估中，首先要明確評估對象的評估范圍，確認好租賃價格體現的單位是月租賃單價還是年租賃總價格，這將涉及到房地產租賃價格分類中的單位租金和總租金。單位租金根據計租單位的不同而產生細分，按面積分布可分為一間、一套、一棟，也可按具體的面積計算；按時間計租可分為日租金、月租金、年租金等。而總租金一般指租賃期間內的租金之和。

第一要清楚房地產租賃價格的特征及市場需求。區別工業區、商業區和住宅區，才能更好去對評估對象進行區域因素的分析和比較。例如商業區注重繁華程度、工業區重視交通運輸、住宅區注重安全舒適等。區域的劃分在房地產租賃上體現在工業區一般分布在城市的外圍或者近郊，交通相對便利，占地面積大，資金周轉速度較慢，付租能力相對較弱；商業區分布在城市的中心區處或者交通最便利的地方，資金周轉速度快，付租能力也是最強的；而住宅區一般分布在商業區的外圍，付租能力較強。

第二選擇合適的可比實例。可比實例的交易時間、交易面積都應與評估對象相差不大，其規劃條件應保持大體一致，選取的可比實例地址應與評估對象在同一區域或相鄰區域。通常，評估人員選取三個或三個以上的可比實例與評估對象進行對比。雖然目前房地產租賃公開市場較大，案例很多，但是在實際的案例找尋中，可能會遇到工業區上的非生產性辦公用房等較特殊的情況，可比實例在同一區域找尋不到或案例較少，這樣的情況就要適當的擴大可比實例的區域范圍。

第三，評估對象與可比實例的各影響因素主要從市場狀況、交易情況、區位狀況、權益狀況、實物狀況方面去進行比較，例如商業/產業聚集度、交通便捷度、公共服務設施完備程度、所在樓層、規劃限制條件、寫字樓等級和物業管理等。根據可比實例的實際情況編制好影響因素的條件后，進行修正系數的確定。比如商業聚集度我們可劃分等級為好、較好、一般、較劣、劣五個等級，對每個因素進行修正后會得到比較因素調整指數，在可比實例與評估對象相似度較高，可比實例比較價值均具有代表性的情況下可采用簡單算術平均法求取評估對象的比較價值。

盡管房地產租賃價格評估理論已經相當成熟，但在實踐中仍然有需要我們去關注和注意的問題。需要我們不斷的提升自身的理論技術，學習新的評估類型，規避好風險，做好自己的職責。